전세 담보 대출 한도 조건과 상환 비용 비교 월 상환액 부담 확인을 대충 잡으면 금리 1% 차이만으로 2년 이자가 400만 원 늘 수 있다. 금융감독원 금융상품 정보를 함께 보며 월 부담과 총상환액을 같이 봐야 선택 손해를 줄일 수 있다.
전세대출 월 상환액 금리 차이 어디가 나을까
목차
전세 담보 대출 한도 조건과 상환 비용 비교 월 상환액 부담 확인은 한도보다 월 이자가 먼저다.
2억 원을 빌리면 금리 3.5%에서 월 58만 원이 나간다.
금리 4.5%가 되면 월 75만 원으로 오른다.
차이는 월 17만 원이다.
2년이면 400만 원 차이다.
전세 담보 대출 비용
전세 담보 대출 한도 조건과 상환 비용 비교 월 상환액 부담 확인은 총이자부터 봐야 한다.
한도가 커지면 당장 입주 자금은 줄어든다.
대신 매달 빠지는 이자는 커진다.
전세대출은 원금을 나중에 갚는 구조가 많다.
그래서 월 부담은 작아 보여도 총이자가 크게 남는다.
| 대출 조건 | 월 부담 | 2년 총이자 | 총상환액 | 비용 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 3.5% | 291,000원 | 700만 원 | 1억 700만 원 | 부담 낮음 |
| 2억 원 3.5% | 583,000원 | 1,400만 원 | 2억 1,400만 원 | 보통 |
| 3억 원 3.5% | 875,000원 | 2,100만 원 | 3억 2,100만 원 | 부담 큼 |
| 2억 원 4.5% | 750,000원 | 1,800만 원 | 2억 1,800만 원 | 이자 증가 |
| 3억 원 4.5% | 1,125,000원 | 2,700만 원 | 3억 2,700만 원 | 고정비 압박 |
월 부담 먼저 본다
월 부담은 대출금에 금리를 곱한 뒤 12개월로 나누면 잡힌다.
대출 2억 원
연 금리 3.8%
월 부담은 2억 원 곱하기 3.8% 나누기 12개월이다.
월 이자는 약 633,000원이다.
2년 동안 유지하면 총이자는 약 1,520만 원이다.
만기에는 원금 2억 원도 그대로 남는다.
월 63만 원을 감당해도 총상환액은 2억 1,520만 원으로 봐야 한다.
금리 차이가 핵심
금리 0.8% 차이는 작은 숫자처럼 보여도 총비용에서는 크게 벌어진다.
2억 5,000만 원을 빌린다.
금리 3.7%면 월 이자는 약 771,000원이다.
금리 4.5%면 월 이자는 약 937,000원이다.
월 차이는 약 166,000원이다.
2년 총 차이는 약 400만 원이다.
이 차이가 보증료와 인지세보다 더 크게 남을 수 있다.
총상환액과 대환 조건을 볼 때는 은행연합회 금리 정보를 함께 보며 같은 금액, 같은 기간, 같은 상환 방식으로 맞춰야 비용 차이가 흐려지지 않는다.
상환 방식 차이
상환 방식은 월 부담과 총이자를 반대로 움직인다.
만기일시상환은 매달 이자만 낸다.
월 부담은 낮다.
총이자는 크다.
원리금균등상환은 매달 원금과 이자를 같이 낸다.
월 부담은 매우 크다.
총이자는 줄어든다.
| 상환 방식 | 초반 부담 | 총비용 | 유지 부담 | 적합 상황 |
|---|---|---|---|---|
| 만기일시상환 | 낮음 | 높음 | 원금 유지 부담 | 현금흐름 부족 |
| 원리금균등 | 높음 | 낮음 | 월 고정비 큼 | 소득 안정 |
| 원금균등 | 매우 높음 | 가장 낮음 | 초반 압박 큼 | 조기 상환 여력 |
| 일부 분할 | 중간 | 중간 | 관리 필요 | 이자 절감 목적 |
| 대환 전제 | 변동 | 수수료 확인 필요 | 실행 시점 중요 | 금리 하락 기대 |
전세 담보 대출 총이자
전세 담보 대출 한도 조건과 상환 비용 비교 월 상환액 부담 확인에서 총이자는 선택 손해를 보여준다.
대출 3억 원
연 금리 4.2%
만기일시상환 2년이면 월 이자는 105만 원이다.
2년 총이자는 2,520만 원이다.
만기 총상환액은 3억 2,520만 원이다.
같은 금액을 3.6%로 받으면 월 이자는 90만 원이다.
2년 총이자는 2,160만 원이다.
차이는 360만 원이다.
금리 차이를 월 15만 원으로만 보면 작아 보인다.
하지만 계약 기간 전체로 보면 이사비와 보증료를 합친 수준의 차이가 될 수 있다.
중도상환 손실
중도상환수수료는 대환 이익을 줄이는 비용이다.
금리가 내려가도 바로 갈아타면 무조건 유리하지 않다.
남은 기간이 짧으면 절감 이자보다 수수료가 클 수 있다.
예를 들어 기존 대출 2억 원이 있다.
기존 금리는 4.5%다.
새 금리는 3.8%다.
연 이자 차이는 140만 원이다.
남은 기간이 1년이면 절감액은 140만 원이다.
중도상환수수료가 120만 원이면 실제 이익은 20만 원만 남는다.
여기에 보증료 재납부와 서류 비용이 붙으면 갈아타기 실익은 더 줄어든다.
조건별 선택
월 부담이 빠듯하면 낮은 금리보다 낮은 월 지출이 먼저다.
소득이 고정적인 직장인은 한도를 크게 받아도 월 이자 계획을 세우기 쉽다.
프리랜서는 소득 인정 금액이 낮게 잡히면 한도보다 실행 가능성이 먼저 흔들린다.
기존 신용대출이 많으면 전세대출 금리보다 추가 대출 비용이 더 커질 수 있다.
보증금 부족분을 신용대출로 메우는 구조는 불리하다.
전세대출 이자가 월 60만 원이어도 신용대출 원리금이 붙으면 월 고정비가 100만 원을 넘을 수 있다.
이 경우 낮은 전세대출 금리만 보고 선택하면 전체 부담을 잘못 보게 된다.
리스크 비용
금리 상승 리스크는 변동금리에서 월 부담을 바로 키운다.
중도상환수수료 리스크는 대환 시점을 늦추거나 절감액을 줄인다.
상환 기간 증가 리스크는 월 부담을 낮추는 대신 총이자를 키운다.
총비용 증가 리스크는 보증료, 인지세, 추가 대출 이자까지 합쳐질 때 커진다.
월 부담을 이자만으로 보면 만기 원금 부담을 놓치기 쉽다.
최종 판단
전세 담보 대출 한도 조건과 상환 비용 비교 월 상환액 부담 확인은 최대 한도보다 총비용을 먼저 놓고 봐야 한다.
월 부담이 소득 흐름 안에 들어와도 2년 총이자와 만기 원금이 크면 안전한 선택으로 보기 어렵다.
대환을 생각한다면 절감 이자에서 중도상환수수료와 재실행 비용을 뺀 금액이 남아야 한다.
유지 가능성은 낮은 금리보다 매달 끊기지 않고 감당되는 현금흐름에서 갈린다.