금리 3% 차이는 1억 원에서 월 25만 원 차이를 만들 수 있다. 개인사업자 주택담보대출, 후순위 담보대출 1억 승인가능 여부만 보면 금융감독원 비용 손실을 놓치기 쉽다.
개인사업자 후순위 담보대출 비용 얼마나 될까
목차
개인사업자 주택담보대출, 후순위 담보대출 1억 승인가능 조건은 한도보다 유지 비용에서 먼저 갈린다. 같은 1억 원이라도 연 6%, 연 9%, 연 12%는 총상환액이 완전히 달라진다.
비용부터 봐야 한다
개인사업자 주택담보대출, 후순위 담보대출 1억 승인가능 판단은 월 이자 부담을 버틸 수 있을 때 의미가 있다.
후순위는 선순위 대출 뒤에 붙는 구조다.
담보 여력이 남아도 금리가 높으면 실행 후 부담이 커진다.
1억 원을 만기일시상환으로 빌리면 연 6%는 월 50만 원이다.
연 9%는 월 75만 원이다.
연 12%는 월 100만 원이다.
월 50만 원 차이는 작지 않다.
12개월이면 600만 원이다.
금리별 부담 차이
금리 차이는 총상환액 차이로 바로 이어진다.
| 금리 조건 | 월 부담 | 3년 총이자 | 총상환액 | 비용 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 연 6% | 50만 원 | 1,800만 원 | 1억 1,800만 원 | 부담 낮음 |
| 연 8% | 66만 원 | 2,400만 원 | 1억 2,400만 원 | 중간 부담 |
| 연 10% | 83만 원 | 3,000만 원 | 1억 3,000만 원 | 부담 큼 |
| 연 12% | 100만 원 | 3,600만 원 | 1억 3,600만 원 | 위험 높음 |
연 6%와 연 12%의 월 부담 차이는 50만 원이다.
3년 총이자 차이는 1,800만 원이다.
승인보다 금리 차이를 먼저 봐야 하는 이유다.
월 부담 계산
월 부담은 매출이 흔들릴 때 가장 먼저 문제가 된다.
계산은 단순하다.
1억 원에 연 9%를 적용하면 1년 이자는 900만 원이다.
900만 원을 12개월로 나누면 월 75만 원이다.
여기에 기존 선순위 대출 이자가 월 90만 원이면 총 이자 부담은 월 165만 원이 된다.
사업장 임대료와 카드대금까지 있으면 실제 현금 흐름은 더 좁아진다.
이 구조에서는 승인보다 버틸 수 있는 기간이 더 중요하다.
총이자가 핵심이다
개인사업자 주택담보대출, 후순위 담보대출 1억 승인가능 상품은 총이자에서 손익이 갈린다.
연 8%로 5년을 유지하면 총이자는 4,000만 원이다.
연 10%로 5년을 유지하면 총이자는 5,000만 원이다.
금리 2% 차이가 1,000만 원 차이를 만든다.
총상환액과 대환 조건을 볼 때는 서민금융진흥원 같은 공식 서비스를 함께 열어 두고 고금리 유지 기간을 줄이는 선택이 필요하다.
금리가 낮아도 중도상환수수료가 높으면 대환 실익이 줄어든다.
금리가 높아도 6개월 안에 상환할 돈이면 총손실은 제한될 수 있다.
상환 방식이 다르다
상환 방식은 월 부담과 총비용을 반대로 움직인다.
| 상환 방식 | 초반 부담 | 총비용 | 유지 부담 | 맞는 상황 |
|---|---|---|---|---|
| 만기일시상환 | 낮음 | 높음 | 이자 계속 발생 | 단기 운영자금 |
| 원리금균등 | 높음 | 낮음 | 원금 감소 | 매출 안정형 |
| 일부상환형 | 중간 | 중간 | 조절 가능 | 대환 예정 |
| 거치 후 분할 | 낮게 시작 | 커질 수 있음 | 후반 부담 증가 | 초기 매출 회복형 |
만기일시상환은 당장 월 부담이 낮다.
대신 원금 1억 원이 그대로 남는다.
원리금균등은 매달 나가는 돈이 크다.
대신 시간이 갈수록 이자 부담이 줄어든다.
중도상환도 비용이다
중도상환수수료는 대환 계획이 있을 때 반드시 계산해야 한다.
1억 원을 실행한 뒤 1년 후 전액 상환한다고 가정한다.
중도상환수수료가 1.5%라면 수수료는 150만 원이다.
연 10% 상품을 1년 유지했다면 이자는 1,000만 원이다.
총비용은 1,150만 원이다.
연 7% 상품으로 바로 실행했다면 1년 이자는 700만 원이다.
차이는 450만 원이다.
대환을 빨리 할수록 수수료보다 금리 절감액이 커야 한다.
조건별 선택이 갈린다
개인사업자 주택담보대출, 후순위 담보대출 1억 승인가능 판단은 사업 현금 흐름에 맞춰 달라져야 한다.
매출이 매월 일정하면 원리금균등이 낫다.
총이자를 줄일 수 있기 때문이다.
매출이 계절형이면 만기일시상환이 나을 수 있다.
비수기 월 부담을 낮출 수 있기 때문이다.
6개월 안에 매출 회수금이 들어오면 중도상환수수료가 낮은 상품이 유리하다.
대환 예정이 없으면 금리 자체가 낮은 상품을 우선해야 한다.
리스크가 남는다
금리 상승 리스크는 변동금리에서 커진다.
월 부담을 낮게 계산하면 실행 후 연체 위험이 생긴다.
상환 기간을 늘리면 월 부담은 줄지만 총이자는 늘어난다.
중도상환수수료를 빼고 대환을 판단하면 실제 절감액을 착각하기 쉽다.
후순위 대출은 담보 여력이 줄어드는 만큼 다음 자금 조달도 어려워질 수 있다.
승인 가능성만 보면 1억 원은 커 보이지 않을 수 있다.
하지만 연 10%로 3년이면 이자만 3,000만 원이다.
총비용을 줄이려면 금리, 기간, 중도상환수수료를 함께 봐야 한다.
월 부담이 매출의 고정 지출을 압박하면 승인 자체가 부담으로 바뀐다.
대환 계획이 뚜렷하면 단기 비용을 계산해야 한다.
유지 기간이 길다면 낮은 금리와 분할상환 구조를 우선 보는 편이 안전하다.